Principe de la formation du contrat de vente

Consensualisme

Contrat consensuel par excellence, la vente se forme en principe au moment de l'échange des consentements. Aucune condition de forme n'est donc requise et il en est de même pour le contrat de vente immobilier.

Bien qu'un régime spécifique, dérogatoire au droit commun des obligations sur certains points ait été institué aux articles 1582 et suivants du code civil, le socle commun du droit applicable à tous les contrats reste d'application. Les principes qui régissent la formation des contrats en général ne s'effacent donc pas pour la vente sauf dérogation.

Des racines romaines

Pour commencer, il s’agit d’un contrat qui est encore et toujours soumis aux règles de l’ancien code civil Napoléonien de 1804. Celui-ci devrait cependant faire l’objet du livre 7 du nouveau code civil dans les années à venir. Il viendrait alors s'ajouter aux côtés des livres 1-2-3-4-5 et 8 du même code qui ont quant à eux, déjà été adoptés par le législateur belge. Il s’agit d’un contrat qui, comme beaucoup d’autres, trouve son origine dans le droit romain. Celui-ci gouverne par ailleurs, encore beaucoup d’institutions de droit privé à l'heure actuelle. Mais nous verrons cependant que le contrat de vente se différencie aujourd'hui de son origine romaine.

Définition du contrat de vente

Ancienne définition

Le contrat de vente est défini à l’article 1582 du code civil comme étant la « convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ».

Nouvelle définition

Cette définition est dépassée à l’heure actuelle et la doctrine ainsi que la jurisprudence considèrent quant à eux qu’il s’agit dorénavant « du contrat par lequel une personne appelée vendeur, transfère la propriété d’une chose à une autre personne, appelée acheteur, moyennant un prix en argent ».

Quelle différence entre les deux me direz-vous ? La première considère la délivrance de la chose comme étant un élément essentiel du contrat de vente. C’est-à-dire un élément qui est nécessaire dans la formation du contrat de vente. Pourtant, la délivrance du bien est en réalité une obligation du vendeur. 

De plus, La définition romaine de l’article 1582 ne considère pas le transfert de propriété comme un élément essentiel. Cependant, sans celui-ci, il ne s’agit tout au plus que d’un contrat de bail. Pourquoi ? Car il faut nécessairement un transfert de propriété pour qu’une vente ait lieu. 

Eléments essentiels du contrat de vente

Le transfert de propriété et le prix

Tout contrat nécessite un ou plusieurs éléments essentiels afin d’être formé valablement. Il s’agit des éléments qui, comme déjà mentionné, permettent de qualifier un contrat. Le contrat de vente nécessite quant à lui, un transfert de propriété ainsi qu’un prix en argent. Tout contrat qui ne comporterait aucun transfert de propriété pourrait tout au plus être qualifié de contrat de bail ou de contrat de prêt en fonction des circonstances. De même, tout contrat qui ne comporterait aucun prix en argent mais qui aurait pour objectif un transfert de propriété d’une chose, pourrait potentiellement être requalifié « donation » par le juge qui n’est jamais tenu par la qualification d’un contrat donné par les parties. 

Le transfert de propriété

Le transfert de propriété doit en principe avoir lieu au moment de l'échange de consentement. Il s'agit d'une conséquence du fait que le contrat de vente est consensuel. De plus, il emporte plusieurs conséquences. En effet, la garantie d'éviction et la garantie des vices cachés en découlent directement. Comme déjà expliqué dans l'article relatif à ce point et au transfert de la charge des risques, celui-ci a lieu au même moment. La Cour de cassation belge a par ailleurs, retenu le principe "res perit domino" et ce peu importe la situation. La clause de réserve de propriété ne déroge donc pas à ce principe.

De plus, la vente sur la chose d'autrui est interdite. Il en va différemment pour d'autres contrats qui n'ont pas pour objectif un transfert de propriété. Pour le bail par exemple, la sous-location est autorisée en principe. La conclusion d'une vente sur la chose appartenant à autrui donnera quant à elle lieu à la nullité.

Le prix

Le prix quant à lui, doit nécessairement présenter quatre caractéristiques. Il doit être sérieux (non dérisoire), certain (déterminé ou déterminable), réel (non simulé) et en argent. Cette dernière spécificité permet de différencier le prix de la vente, de celui d'autres contrats. Le contrat d’entreprise peut quant à lui par exemple, présenter un prix qui consiste en une autre contre-prestation.

Le prix doit-il nécessairement être désigné par les deux parties ou peut-il l'être par une des deux ? L'article 1591 du code exclu ce qu'on appelle la "partijbeslissing" pour la vente, bien qu'elle soit autorisée en droit des obligations. Il s'agit de la capacité pour l'une des parties à un contrat de déterminer seule le prix ou l'objet de celui-ci.

Eléments constitutifs essentiels

Attention, il faut distinguer absolument les éléments essentiels, des éléments constitutifs essentiels d’un contrat. Les premiers sont propres à tel ou tel contrat alors que les seconds les concernent tous. Les éléments constitutifs essentiels sont, en Belgique au nombre de quatre. Il s'agit du consentement, de la capacité, de l’objet et de la cause d’un contrat. Ils concernent par conséquent, la formation statique et donnent lieu à la nullité relative ou absolue de celui-ci si un vice affecte l’un d’entre eux.

Formation dynamique du contrat de vente

Consensualisme

Le contrat de vente est un contrat consensuel également du point de vue dynamique. Cette caractéristique permet de l’opposer à d’autres contrats qui sont réels ou formels. Les premiers sont formés par la remise de la chose (le prêt), les seconds par des formalités supplémentaires (le mariage).

Il ne suffit par conséquent que d’une acceptation orale à une offre juridique contractuellement complète pour qu’un contrat de vente soit formé. La vente immobilière quant à elle ne fait pas exception à cette règle malgré les formalités supplémentaires imposées par les législations régionales.

La preuve

L’écrit qui résulterait d’un contrat de vente ne serait, au regard de ce qui vient d’être mentionné, qu’un moyen de preuve de l’existence de celui-ci. C’est pour cette raison que le droit belge fait la distinction entre le negotium (le contenu du contrat) et son instrumentum (sa preuve).

Ce dernier concerne le droit de la preuve et donc, fait l’objet du livre 8 du nouveau code civil. L’existence d’un contrat de vente envers une partie qui n’est pas une entreprise au sens du code de droit économique et dont le montant excède 3500€ doit par conséquent être prouvé par un écrit signé en justice (article 8.9 du nouveau code civil). Sans ce dernier, il ne s’agit tout au plus que d’un commencement de preuve par écrit qui doit être corroboré par d’autres moyens de preuve. En dessous de ce montant ou s’il s’agit de prouver à l’encontre d’une entreprise, la preuve est libre. 

Conclusion

La vente en Belgique est un contrat consensuel qui n’est donc formé que si les éléments essentiels du contrat sont acceptés par le cocontractant. Aucune formalité particulière, n’est exigée pour la formation du contrat (il en est autrement concernant le droit de la preuve). Encore faut-il que les éléments constitutifs essentiels propres à tout contrat (consentement, capacité, cause et objet) soient également présents, sans quoi le contrat est nul.

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