Notions

En principe dans la vente, le transfert de propriété s'opère au moment de l'échange de consentements. Le transfert de la charge des risques a lieu également au même moment si rien n'est prévu. Conformément au droit des obligations, c'est l'article 1138 du code civil qui s'applique.

Le contrat de vente est le contrat par lequel une personne appelée vendeur transfère la propriété d’une chose à une autre personne appelée acheteur, moyennant un prix en argent.

Mais qu’est-ce que le transfert de propriété ? L’élément essentiel du contrat de vente qui acte le changement de propriétaire relatif à la chose. L’intérêt premier de connaitre le moment du transfert de propriété est de déterminer qui devra supporter la charge des risques. En effet, si rien n'est prévu les deux ont lieu au même moment. Encore faut-il qu’aucune clause de réserve de propriété n’ait donc été prévue dans le contrat.

Le transfert de propriété dans le contrat de vente

Le contrat de vente est, comme déjà dit, un contrat consensuel. C’est-à-dire qu’il se forme par le simple échange de consentement et sans qu’aucune autre formalité particulière ne soit requise. Il se forme donc au moment où les deux parties ont donné leur accord sur l’objet et sur le prix de la vente. Cette règle s’applique également aux contrats de vente immobilière. Et ce, bien que ceux-ci soient grevés d’obligations administratives régionales depuis la dernière réforme de l’état belge en 2014. 

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Illustrons cette règle : Madame Y décide de vendre son bien le 5 juillet 2023. Monsieur X contacte madame Y le 10 juillet 2023 pour lui faire savoir qu’il accepte les conditions de la vente. La délivrance de la chose a lieu le 15 juillet de la même année. La question se pose de savoir quand est-ce que le contrat s'est formé et donc quand le transfert a eu lieu. Conformément aux règles citées, celui-ci s'est formé le 10 juillet 2023 en raison de l’acceptation de monsieur X ce jour-là. 

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Le transfert de la charge des risques

La charge des risques - notion

La charge des risques est la notion juridique qui désigne la partie au contrat qui devra subir la perte de la chose à la suite d’un cas de force majeure. Il peut s'agir du fait du prince, d'un cas fortuit, etc... D'un côté, l’acheteur devra quand même payer le prix sans pouvoir prétendre à une quelconque contrepartie. D'un autre côté, c’est le vendeur qui devra subir la perte en ne pouvant réclamer aucun prix. 

Res perit domino ou res perit debitori ?

Il faut rechercher dans le droit commun des obligations qui est le seul à pouvoir répondre à cette question. En effet, l’article 1138 de l’ancien code civil établit le principe « Res perit domino ». En français « la chose périt pour son propriétaire ».

Le contraire de cette règle est le principe « res perit debitori » ou « la chose périt pour le débiteur ». Celle-ci s’applique quant à lui lorsque le débiteur était en demeure de restituer la chose, de la délivrer ou qu’il a commis une faute dans l’exécution de ses obligations.

Qui de l'acheteur ou du vendeur supporte la charge des risques ?

Le propriétaire supporte la charge des risques, on le sait. Alors qui, du vendeur ou de l’acheteur est le propriétaire ? Le transfert de propriété a eu lieu au moment de l’échange de consentements de par le caractère consensuel de ce contrat. C'est l’acheteur qui est donc devenu pleinement propriétaire à ce moment-là. En définitive, c’est lui qui supportera la perte qui surviendrait à la suite d’un cas de force majeure. 

Exemple

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Reprenons notre exemple ci-dessus. Pour rappel, Monsieur X a acheté le téléphone le 10 juillet. Dans une première variante, l'incendie de la maison de Madame Y détruit le téléphone le 8 juillet. Monsieur était pourtant déjà intéressé par celui-ci à cette date. C'est madame Y qui supportera la charge des risques en ne pouvant réclamer aucun prix.

Dans la seconde variante, l'incendie se produit le 11 juillet alors que Monsieur avait déjà donné son accord sur la vente la veille par téléphone. Bien que celui-ci se trouvait encore chez madame, c'est X qui devra subir la perte. Il devra par conséquent payer le prix à Y.

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La clause de réserve de propriété pour la vente

Il arrive fréquemment que les parties insèrent dans leur contrat une clause de réserve de propriété. Il s’agit d’une clause par laquelle les parties s’accordent sur le moment du transfert de propriété qui survient en principe, au moment du paiement intégral du prix. Celle-ci permet d’offrir une garantie supplémentaire au vendeur encore impayé qui pourra intenter une action en revendication dans le cas où l’acheteur tomberait en faillite ou s’il aliène la chose avant d’en avoir payé le prix. Ce que le vendeur sans clause de réserve de propriété ne pourrait pas faire, ne pouvant se prévaloir que de son privilège ou se baser sur une action en responsabilité contractuelle en non-paiement du prix. 

Mais qui supporte la charge des risques en cas de clause de réserve de propriété ? C’est la question qui fût posée à la Cour de cassation belge qui y répondit dans son arrêt du 9 novembre 1995. Celle-ci rappela que peu importe la situation, l’article 1138 de l’ancien code civil qui prévoit la règle res perit domino s’applique et qu’il n’y a pas d’exception à ce principe du seul fait qu’il y ait une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente.

Cependant, étant donné la clause précitée, puisque l’acheteur n’est pas encore devenu propriétaire du bien (devant attendre le paiement intégral du prix), c’est le vendeur qui lui l’est encore. En appliquant le principe de l’article 1138 on peut deviner que c’est par conséquent le vendeur cette fois, qui supportera la perte qui surviendrait par cause de force majeure avant le paiement intégral du prix.

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