Notions et définitions

La prescription acquisitive en Belgique

En Belgique, la prescription acquisitive, ou usucapion, est le mode originaire d’acquisition de la propriété d’un bien ou d’un droit réel d’usage, par une possession prolongée durant un certain temps. Il s’agit de la définition donnée par l’article 3.26, alinéa 1^er du code civil.

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Par exemple : si une personne a occupé un terrain (bien immeuble par nature) qui n’était pas le sien, pendant au moins 10 ans, celui-ci peut devenir propriétaire si certaines conditions relatives à la possession sont respectées (v. infra).

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Les deux formes de prescription au sens strict

Comme le définit le dictionnaire Larousse, la prescription décrit un délai prévu par la loi à l’expiration duquel soit une action judiciaire ne peut plus être exercée, soit une situation de droit ou de fait est acquise. 

Au travers de cette définition, on constate qu’il existe deux formes de prescription : la prescription acquisitive est la prescription extinctive.

D’une part et comme décrit ci-dessus, la première a pour effet de faire acquérir un droit réel par une possession continue. D’autre part, la seconde fait perdre un droit au titulaire de celui-ci s’il ne l’exerce pas dans les délais légaux. 

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Par exemple : une créance non-réclamée au débiteur durant un délai de 10 ans, perd son caractère exigible par l’effet de la prescription extinctive. La créance continue alors à exister en elle-même (elle ne s’éteint pas) mais le créancier ne peut plus en exiger l’application.

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Conformément à l’article 5.2 du code civil, l’obligation (la créance) se transforme alors en obligation naturelle. Par conséquent, une obligation naturelle est une obligation qui a perdu son caractère exigible. Elle redevient néanmoins exigible dans le cas où le débiteur s’exécuterait volontairement ou reconnaitrait l’existence de la créance. 

Il existe différents délais de prescription extinctive mais ceux-ci ne seront pas analysés dans cet article.

L’objet de la prescription acquisitive

La prescription porte obligatoirement sur un bien ou sur un droit réel d’usage. C’est ce qui ressort de l’article 3.26 du code. Mais quelle peut être la nature de ceux-ci ?

D’un côté, il peut s’agir d’un bien. Cette notion renvoie en réalité à la notion de droit de propriété en tant que droit réel. C’est en tout cas la nature du titre qui peut être revendiqué par voie de prescription. Le bien peut être soit meuble ou immeuble, corporel ou incorporel. 

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Par exemple : une voiture, un terrain, une maison, une créance, un brevet, un droit d’auteur, etc.

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D’un autre côté, il peut s’agit d’un droit réel d’usage. Quels sont-ils ? L’article 3.3 du code civil énonce le principe du système fermé des droits réels (contrairement aux droits personnels). Ceci signifie qu’il existe uniquement les droits réels qui sont prévus par le code lui-même. Pour rappel, on distingue les droits réels d’usage et les droits réels « sûretés réelles ». 

Les premiers sont, de manière exhaustive, les suivants : les servitudes, le droit d’usufruit, le droit d’emphytéose et le droit de superficie. Ce sont donc ces derniers qui sont concernés par la prescription acquisitive.

La possession

Notion

Comme mentionné en introduction, la prescription acquisitive suppose une possession prolongée de la part de celui qui se prévaut de ce mode d’acquisition. Mais qu’est-ce donc la possession ?

L’article 3.18, alinéa 1 du code civil définit la possession comme étant « l’exercice de fait d’un droit, comme si l’on en était titulaire, soit par soi-même, soit par l’intermédiaire d’un tiers ».

La possession correspond donc à une situation de fait (et non de droit) mais pouvant provoquer des conséquences juridiques (la prescription acquisitive par exemple). Il faut donc bien distinguer la titularité d’un droit qui correspond à une situation de droit, et la possession qui est une situation purement factuelle distincte du titre de propriété de la chose faisant l’objet de cet état. 

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Par exemple : A est titulaire d’un droit de propriété sur la nouvelle voiture qu’il a acheté. Cependant, en allant faire ses courses, B lui vole celle-ci et l’utilise. Bien que A soit propriétaire, B est possesseur de la voiture. B utilise ce bien comme s’il était titulaire mais sans l’être réellement.

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Les éléments constitutifs de la possession

Bien que le code civil n’explicite pas ces conditions, le droit romain prévoyait qu’il en existe tout de même deux. Notre droit civil positif étant fondé sur ce droit ancien, nous pouvons considérer que ces dernières sont toujours applicables. De plus, ces conditions permettent de distinguer la possession de la détention (v. infra), d’où l’importance de les mentionner.

Ces deux éléments sont les suivants :

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- Le corpus : il s’agit de l’élément matériel sur lequel porte la possession. Le corpus a été étendu au pouvoir de fait que l’on a sur une chose (usage, jouissance, etc.). Pour reprendre notre exemple, il s’agit de la jouissance que B a sur le voiture volée.

- L’animus : il s’agit de l’élément intentionnel par lequel le possesseur a l’intention d’agir comme le véritable propriétaire de la chose. Par exemple, B a l’intention d’agir comme le véritable propriétaire de la voiture puisqu’il l’utilise pour son propre compte.

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Distinction entre la détention et la possession

La détention est également une situation de fait mais par laquelle le détenteur ne dispose que du corpus. L’animus manque donc. Il n’a pas l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire du bien.

Imaginons la situation suivante : un ami vient chez vous et oublie son portefeuille. Vous avez l’intention de le garder pour vous et donc de lui voler (ce qui est non seulement pas sympa mais également pénalement répréhensible). Dans ce cas, il s’agit d’une possession. Par contre, si vous gardez son portefeuille pour lui rendre quelques jours plus tard, il s’agit d’une détention.

Mais quel est l’intérêt de procéder à la distinction entre les deux concernant la prescription acquisitive ? L’article 3.26 subordonne l’acquisition d’un droit par voie de prescription à l’exercice d’une possession continue. Dès lors, si le véritable titulaire du droit s’oppose à la prescription que l’on invoque à son encontre en justice, il peut éventuellement contester la possession en prouvant que le possesseur ne se comportait pas comme le véritable titulaire du droit de propriété. 

Cet état de fait peut être prouvé par toutes voies de droit, s’agissant d’un fait et conformément à l’article 8.8 du code civil. 

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Par exemple, un message par lequel l’on s’est engagé à rendre le portefeuille de notre ami peut être amené devant le juge et aura pour effet de transformer la possession en détention, privant par la même occasion le requérant de la possibilité d’acquérir un droit de propriété sur celui-ci via la prescription acquisitive.

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La présomption de possession

L’article 3.18 alinéa 2 établit une présomption légale de possession importante à l’égard de la personne qui a l’exercice de fait du droit. Cette présomption permet au possesseur de ne pas devoir prouver cet état puisque c’est le titulaire du droit qui devra renverser cette présomption. 

Toutefois, lorsqu’une obligation légale de restituer la chose existe, l’intention (animus) est exclue. Dès lors, il n’y a tout au plus qu’une simple détention.

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Par exemple : l’article 1731 de l'ancien code civil établit une obligation de restitution à l’égard du preneur (locataire) dans le cadre d’un contrat de bail. Dès lors qu’une telle obligation légale existe, la possession ne pourra jamais être opposée au bailleur de même que la prescription acquisitive. Il en est de même en ce qui concerne le contrat de prêt à usage et de dépôt notamment.

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Les caractères de la possession – la possession utile

Une autre exigence de l’article 3.26 en ce qui concerne l’application de la prescription acquisitive, réside dans la possession dite « utile ». Par ailleurs, un renvoi à l’article 3.21 est établi à cet égard.

L’article 3.21 énonce que la possession est utile si elle est :

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- Continue

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La possession est continue lorsqu’elle est exercée avec régularité en ce qui concerne l’accomplissement des actes d’usage. 

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Par exemple : une possession est qualifiée de discontinue lorsqu’une villa n’est occupée par le possesseur que certains mois sur l’année. Au contraire, une possession est continue si une maison est occupée de manière habituelle.

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- Paisible

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La possession est paisible si elle n’est pas acquise par la violence et qu’elle n’est pas maintenue par cela non plus. Le caractère paisible s’apprécie donc tant lors de la prise de possession que durant celle-ci.

La violence est assez proche de la notion de violence que l’on retrouve en ce qui concerne les vices de consentement en matière contractuelle. 

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Par exemple : si le possesseur vole un bien, il s’agira d’une prise de possession par la violence.

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- Publique

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La publicité concerne la manière dont le possesseur va exercer sa possession. S’il n’agit pas au grand jour mais de manière clandestine, la possession ne sera pas utile puisqu’elle sera viciée.

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Par exemple : le possesseur cache le bien faisant l’objet du droit en le laissant dans un tiroir durant la période nécessaire à l’accomplissement de la prescription acquisitive. 

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‍- Non-équivoque

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La notion de non-équivocité désigne l’absence d’ambiguïté concernant l’exercice de la possession. S’il est difficile de déterminer si le possesseur agit en tant que véritable propriétaire ou en tant que détenteur, la possession pourrait être caractérisée comme étant équivoque et donc non-utile. 

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Par exemple : une personne propose au véritable propriétaire de venir chercher la chose qu’il a oublié, puis change d’avis et ment à ce dernier en lui indiquant qu’il s’est trompé dans le but de garder la chose.

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Conclusion concernant la possession

La possession a de nombreux effets, notamment en ce qui concerne l’occupation en tant que mode originaire d’acquisition d’une res nullius (chose qui n’appartient à personne). 

Mais la possession est également une condition nécessaire à la mise en œuvre d’une action possessoire ainsi qu’au remboursement des impenses, etc.

En tout état de cause, la possession utile est une condition indispensable à l’acquisition d’un droit par prescription acquisitive. Une possession viciée priverait le possesseur de la possibilité de faire reconnaitre son droit par ce moyen de droit.

La mise en œuvre de la prescription acquisitive

Une action en justice

Le simple écoulement du délai légal ne suffit pas à lui seul pour constituer le titre légal d’acquisition du droit. Il faut encore agir en justice pour faire reconnaitre ce droit. 

Antérieurement, l’ancien code civil ne prévoyait qu’une seule possibilité. En effet, le possesseur devait attendre que le véritable titulaire du droit agisse en justice pour opposer à ce dernier la prescription acquisitive (si le délai était écoulé et que la possession était utile). Avec l’entrée en vigueur du livre 3, le possesseur peut agir directement en justice contre le titulaire pour faire reconnaitre son droit découlant de la prescription. Il s’agit donc de l’une des nouveautés mises en place par le nouveau code.

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Par exemple : A occupe le terrain de B durant le délai légal requis et sans opposition de la part de ce dernier. Auparavant, A devait attendre que B intente une action en revendication contre lui afin de lui opposer la prescription acquisitive. Désormais, A peut directement intenter une action en reconnaissance du droit fondée sur base de l’article 3.26 afin que le juge reconnaisse celui-ci.

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Un accord entre le possesseur et le titulaire du droit

L’article 3.26 prévoit également une telle possibilité. Cependant, cela ne supprime en rien l’exigence de la reconnaissance judiciaire d’un tel droit. Dans ce cas, l’accord doit donc être homologué par le juge.

Une déclaration unilatérale du titulaire du droit

Le même article prévoit la possibilité d’une déclaration unilatérale de la part du titulaire reconnaissant la prescription à l’égard du possesseur. Cette déclaration doit également être homologuée par le juge.

Les délais de la prescription acquisitive

Les délais afférents à la prescription acquisitive ont substantiellement été changés lors de la réforme du code civil en 2019. En effet, un raccourcissement a notamment été opéré comme nous le verrons ci-dessous.

Prescription acquisitive de dix ans

Régime antérieur

L’ancien code civil prévoyait une prescription de 30 ans, parfois réduite à 10 ou 20 ans pour les biens immobiliers si certaines conditions étaient réunies. Dorénavant, ce système compliqué n’existe plus. 

En effet, le délai ordinaire de prescription acquisitive est de 10 ans. Toutefois, ce délai suppose une condition stricte : que le possesseur soit de bonne foi.

La bonne foi en général

Mais que signifie la bonne foi ? En droit privé, la bonne foi recouvre deux significations. D’un côté, elle est dite « objective » lorsqu’elle renvoie au critère du « bon père de famille » ou du « pater familias ». 

Agir en bon père de famille signifie agir comme toute personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances de l’espèce. Ce critère est notamment utilisé en ce qui concerne l’appréciation du caractère fautif du comportement d’une personne par le juge en matière contractuelle. Dans cette situation, ce dernier tente de déterminer si cet acte est en lien causal ou non, avec un dommage dans le cadre de la responsabilité civile contractuelle (notamment).

Agir comme toute personne prudente est considéré comme étant un devoir général, voire une obligation dans certaines situations.

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Par exemple : l’article 5.16 du code civil érige ce devoir en obligation au travers de l’obligation d’informer l’autre partie au stade précontractuel.

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D’un autre côté, la bonne foi est dite « subjective » lorsqu’elle se rapporte à l’état de connaissance d’une personne relatif à une situation de fait. C’est par ailleurs, cette version de la bonne foi qui est retenue concernant la prescription acquisitive. 

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Par exemple : le vendeur est de bonne foi lorsqu’il ne connaissait pas le droit qu’un tiers pouvait revendiquer sur la chose vendue dans le cadre de la garantie d’éviction. Au contraire, s’il connaissait le droit de ce tiers, il est de mauvaise foi. 

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Cet état de connaissance peut avoir divers effets, dont notamment l’octroi ou non de dommages-intérêts. C’est l’effet le plus couramment attaché à la bonne foi.

La bonne foi applicable à la prescription acquisitive

Comme énoncé, la prescription acquisitive de 10 ans ne sera pas opposable au titulaire du droit si le possesseur est de mauvaise foi. Les 10 années étant le délai de prescription « ordinaire ». 

Le possesseur est de bonne foi au sens de l’article 3.27 du code, lorsqu’il avait la croyance légitime au moment de l’entrée en possession, qu’il était le véritable titulaire du droit.

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Par exemple : A passe un contrat de vente avec B concernant un terrain (bien immeuble). Cependant, ce bien appartient à C. Dans notre cas, B agit en tant que véritable propriétaire du terrain, il y construit par ailleurs une maison en étant persuadé d’avoir acheté auprès du véritable propriétaire du terrain. Par application du principe général de droit « on ne peut transférer plus de droits qu’on en a », B n’est donc jamais devenu propriétaire par l’effet de la vente.

C ne se manifeste pas durant dix années car le terrain dont il a hérité, appartenait à son père. Il ne s’y est jamais intéressé et n’a jamais regardé les plans. Cependant, douze ans après le décès de son père, il se rend compte de la titularité de son droit. Il agit en revendication contre B. Est-ce que B peut invoquer la prescription acquisitive par 10 ans contre C ? 

A priori oui car la possession est utile (continue, paisible, non-équivoque et publique) et il a agi de bonne foi. 

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Prescription acquisitive de trente ans

Nous l’avons vu, le possesseur de mauvaise foi ne peut prescrire par 10 ans. Il n’est toutefois pas sans recours. En effet, l’article 3.27 alinéa 1^er ajoute directement que le possesseur de mauvaise foi peut invoquer la prescription acquisitive de 30 ans. 

Par conséquent, celui qui connaissait au moment de son entrée en possession sa qualité de possesseur, pourra valablement attendre 30 années pour devenir le véritable titulaire du droit en question.

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Par exemple : A vend un terrain à B en le prévenant qu’il s’agit du terrain d’une personne en situation de handicap mental. A et B savent pertinemment que ni lui, ni sa famille ne revendiquera ce terrain. B est alors de mauvaise foi et pourra attendre trente ans pour devenir propriétaire. 

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Prescription acquisitive immédiate

L’article 3.28 du code civil institue un cas particulier de prescription acquisitive pour les biens mobiliers acquis de bonne foi. 

Deux conditions strictes sont donc requises : il doit s’agir d’un bien mobilier et acquis de bonne foi. Dès lors, les biens immeubles par nature, par destination et par incorporation sont totalement exclus du champ d’application de cet article. 

Par conséquent, il est possible dans de nombreux cas, de devenir propriétaire par cette voie.

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Par exemple : A vole une voiture à C et la revend à B qui n’a aucune connaissance de la qualité de possesseur de son vendeur. Ce dernier achète donc de bonne foi. Par l’effet de l’article 3.28, B peut invoquer la prescription acquisitive mobilière de bonne foi à l’encontre du véritable propriétaire (C) qui agirait en revendication. C devra alors se contenter de dommages-intérêts de la part de A, le cas échéant.

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Le sort des fruits et des produits en cas de prescription acquisitive

Distinction entre fruit et produit

Il est important de marquer la différence entre fruits et produits pour comprendre le régime applicable à chacun d’entre eux. 

Pour commencer, les fruits consistent en toute chose donnée de manière périodique par un bien sans que ceci entraine une altération ou une diminution du capital.

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Par exemple : il s’agit des pommes données par un arbre mais également des intérêts que rapportent le placement d’une somme d’argent en banque.

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Ensuite, les produits sont quant à eux les choses produites par un bien de manière ponctuelle (non périodique) et en épuisant la substance du bien.

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Par exemple : il s’agit du charbon que l’on retire d’une mine ou le veau de la vache.

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Régime de prescription applicable pour les fruits et les produits

L’article 3.29 du code civil établit le régime applicable à ces derniers. 

Possession fondée sur un titre contractuel ou légal – article 3.29, alinéa 1^er

Le possesseur tenu de restituer la chose suite à l’exercice d’un droit contractuel ou légal peut tout de même conserver les fruits et les produits de la chose ou du droit possédé. Cette possibilité n’est néanmoins ouverte que dans le cas où le possesseur est de bonne foi. Dans ce cas, il ne doit aucune indemnisation au titulaire du droit. 

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Par exemple : le locataire d’un terrain (titre contractuel) peut garder ce qui est issu du travail de la terre (fruits) de même que les animaux chassés sur ce terrain (produits).

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Possession non-fondée sur un titre contractuel ou légal – article 3.29, alinéa 2

Dans le cas où un tel droit n’est pas présent et où le possesseur a acquis le bien ou le droit via un mode originaire d’acquisition, il peut garder les fruits mais pas les produits s’il est de mauvaise foi.

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Par exemple : le possesseur d’un terrain qui a acheté celui-ci à quelqu’un qui n’était pas le véritable propriétaire, peut garder les récoltes issues du travail de la terre (fruits) même s’il savait que ce terrain n’appartenait pas à son vendeur (mauvaise foi). En revanche, il doit restituer les produits issus de celui-ci, à moins qu’il ait été de bonne foi au moment de l’entrée en possession.

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Conclusion

La prescription acquisitive est un mode originaire d’acquisition d’un droit d’usage ou d’un bien, dont la matière a été simplifiée depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du code civil. 

Il faut également bien distinguer la prescription acquisitive de la prescription extinctive, même si l’acquisition par cette voie entraine également l’extinction du droit du titulaire de celui contre q

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